Läs mer om våra tjänster
Hyreslagstiftningen är i allt väsentligt tänkt som en skyddslagstiftning till hyresgästens fördel.
Det är därför viktigt att hyresavtalen utformas på ett sätt som gör att de inte riskerar att bli delvis ogiltiga eller annars oförmånliga för hyresvärden. Vi hjälper er att granska och utforma professionella kontrakt som kan ligga till grund för en lång framtida hyresrelation.
Hyran för en bostadslägenhet skall motsvara den s.k. bruksvärdeshyran på orten.
Med detta menas i princip vad som utgår för likvärdiga bostäder på orten. Tidigare var det allmännyttans hyressättning som utgjorde normen för hyressättningen men på senare år har lagstiftningen ändrats så att fler faktorer får tas hänsyn till vid bedömningen av vad som är skälig hyra. Vi hjälper er med förhandlingarna av era bostadshyresgästers hyra, såväl beträffande enstaka lägenheter som för hela bestånd. Kontakta oss för rådgivning.
Vill man omförhandla villkoren i ett hyresavtal, t.ex. måste det gamla hyresavtalet först sägas upp.
På samma sätt måste hyresavtalet sägas upp om man vill att hyresgästen skall flytta, t.ex. då lokalen behövs för ett annat ändamål. En uppsägning måste göras på ett formellt riktigt sätt och delges rätt person. En felaktigt gjord uppsägning kan bli dyrbar för fastighetsägaren, eftersom det gamla hyresavtalet då i regel förlängs på oförändrade villkor.
Bostadshyresgäster har ett besittningsskydd och för att de skall vara skyldiga att avflytta måste en s.k. besittningsbrytande grund föreligga. Vi hjälper er med uppsägningsförfarandet så att inte någon rättsförlust uppkommer.
Hyra i andra hand
Att hyra ut i andra hand innebär att hyresgästen upplåter sin lägenhet till någon annan som ska använda lägenheten självständigt.
Man måste ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand, det gäller oavsett till vem det sker. Detta gäller också om man lånar ut lägenheten utan att ta ut någon hyra eller utan att något skriftligt avtal upprättats. Den som upplåter sin hyreslägenhet utan lov riskerar att förlora den.
Den som ska upplåta bara en del av sin lägenhet, till exempel ett rum till en inneboende, behöver inte fråga hyresvärden om lov. Detta gäller så länge den inneboende inte ska använda lägenheten självständigt.
Skäl för andrahandsuthyrning
Hyresgäster har rätt att hyra ut sina lägenheter i andra hand, förutsatt att hyresvärden går med på det. Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse av lägenheten, kan hyresgästen söka ett tillstånd hos hyresnämnden. Om hyresvärden inte samtycker, måste hyresgästen ha ett beaktansvärt skäl för andrahandsuthyrning. Vad som är beaktansvärda skäl framgår av hyresnämnens praxis. Vidare kan inte tillstånd ges om hyresvärden har en befogad anledning att motsätta sig detta. En andrahandsuthyrning får inte heller pågå hur länge som helst. Vi hjälper er med att hantera frågor om andrahandsuthyrning på ett effektivt och professionellt sätt.
Otillåten andrahandsuthyrning
Det är mycket vanligt att lägenheten hyrs ut i andra hand utan tillstånd. Ofta påstår hyresgästen att andrahandshyresgästen bara är en inneboende (vilket är tillåtet). Om hyresgästen själv i verkligheten bor någon annanstans är det dock i dessa fall alltid fråga om otillåten andrahandsuthyrning. Det gäller tex i situationer då hyresgästen inte själv bor i lägenheten utan låter sina barn bo i lägenheten. En andrahandsuthyrning tar sikte på själva nyttjandet av lägenheten som sådant, och kan därför föreligga även om något formellt andrahandshyresavtal inte upprättats eller om någon hyra inte tagits ut. Vi hjälper er med utredning om var hyresgästen verkligen bor och med uppsägningen. Kontakta oss.
Vem har ansvaret för lägenheten under andrahandsuthyrningen?
Förstahandshyresgästen svarar för att hyran betalas och för att andrahandshyresgästen sköter sig. Förstahandshyresgästen kan alltså bli uppsagd om andrahandshyresgästen till exempel stör grannarna.
Det är vanligt att hyresgäster vill byta sina lägenheter med varandra.
Rätten till byte är emellertid inte absolut, en hyresgäst måste ha beaktansvärda skäl för att få byta lägenhet. Dessutom måste hyresvärden skäligen kunna nöja sig med den tilltänkta nya hyresgästen. Vad som är beaktansvärda skäl och vad hyresvärden anses böra nöja sig med framgår av praxis i hyresnämnden. Vi hjälper er med att hantera frågor om byten på ett effektivt och professionellt sätt. Man skall ha i minnet att många byten i själva verket är skenbyten och att det egentligen är fråga om svarthandel med lägenheter. Som regel är det inte tillåtet att byta en hyreslägenhet mot en bostadsrätt eller villa. Vi hjälper er att peka på de frågetecken som finns vid en prövning i hyresnämnden.
Hyresgäster vill ofta överlåta lägenheter till andra.
Som utgångspunkt krävs hyresvärdens tillstånd till detta och en otillåten överlåtelse utgör grund för uppsägning av hyresavtalet. Lagstiftningen är restriktiv när det är fråga om överlåtelse av hyreslägenheter och endast undantagsvis har hyresgästen rätt att överlåta kontraktet på någon annan. Trots detta försöker bostadshyresgäster ofta överlåta kontrakten. En inte ovanlig situation är när man påstår att en äldre släkting vill överlåta kontraktet på en yngre anhörig för att tillgodose dennes bostadsbehov, ofta under påstående att dessa sammanbott i lägenheten och att sammanboendet avsetts att bli varaktigt. Vi kan hjälpa er med bedömningen av sådana situationer och med de rättsliga åtgärder som behövs för att komma till rätta med problemet.
Misskötsamhet med hyror utgör många gånger ett skäl för att säga upp hyresavtalet för avflyttning.
Obetalda hyror kan raskt växa till en betydande hyresskuld, som kan vara svår att driva in. Det är därför viktigt att man som hyresvärd agerar tidigt och hanterar frågan korrekt.
Utöver sedvanlig påminnelse och kravbrev bör hyresgästen tillställas en rättelseanmaning. Det är viktigt att det av rättelseanmaningen tydligt framgår att hyresgästen riskerar att kontraktet sägs upp för avflyttning om inte hyra betalas i rätt tid, i annat fall kommer den att frånkännas verkan vid en eventuell rättslig prövning av senare uppsägning. Om misskötsamheten detta till trots inte upphör återstår uppsägning. Att säga upp en hyresgäst är förenat med strikta formella krav på hur uppsägningen skall gå till.
Vi hjälper er med dessa ärenden efter vad som är bäst i just ert fall, för att snabbast få ut den misskötsamma hyresgästen och friställa hyresobjektet så att detta kan hyras ut till en ny hyresgäst.
Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl.
Om hyresgästen försummar denna skyldighet och vanvårdar lägenheten kan snabbt stora skador uppstå. Misskötsamheten kan tex medföra uppkomst och spridning av ohyra. I dessa fall är det viktigt att så snart som möjligt agera mot hyresgästen innan misskötsamheten gått för långt och orsakar onödigt stora ekonomiska förluster.
Vi hjälper givetvis till med bedömning om när en vanvård föreligger i hyreslagens mening, därefter med upprättande av rättelseanmaning, kontakt med socialnämnd (för bostadshyresgäster), besiktning samt uppsägning av hyresgästen om misskötsamheten fortgår.
Det är inte ovanligt att störningar förekommer i flerfamiljshus.
Det kan ge upphov till stort lidande för grannar. I lagens mening är begreppet störning mycket vitt och kan inrymma t.ex. störande ljud, dålig lukt, hotfullt uppträdande mot andra boende m.m. En gräns måste emellertid upprätthållas mot vad som man får tåla vid boende i flerfamiljshus, m.a.o. utgör inte allt som kan uppfattas som störande en störning i lagens mening. Det finns en omfattande rättspraxis på detta område. Om klagomål inkommer från grannar som upplever sig störda är det viktigt att agera skyndsamt för att komma till rätta med problemet. Berörda grannar vidtalas och därefter görs en bedömning om störning föreligger i lagens mening. Om så är fallet tillställs den störande hyresgästen en rättelseanmaning.
Även socialnämnden skall underrättas, om det är fråga om en bostadshyresgäst. Dessa handlingar måste utformas i enlighet med hyreslagens krav. Om störningarna därefter fortgår kan grund föreligga för att säga upp hyresavtalet. Vi hjälper givetvis till med att hantera denna typ av ärenden från ax till limpa.
Det är vanligt att hyresgäster inte själva bor i sina lägenheter.
Ofta påstår hyresgästen att det är fråga om en övernattningslägenhet. Har man inte sitt huvudsakliga boende tillgodosett i lägenheten utan på annat håll saknar man i hyreslagens mening ett skyddsvärt behov av lägenheten. Hyresavtalet kan därför som utgångspunkt sägas upp i dessa fall. Endast i undantagsfall, då lägenheten utgör ett s.k. ”nödvändigt bostadskomplement” till den riktiga bostaden, har hyresgästen rätt att behålla lägenheten. Rättspraxis på området är sträng.
Vi hjälper er med en bedömning av om hyresgästen har tillräckliga skäl och, om det finns skäl för det, med uppsägningen. Kontakta oss för rådgivning.
Som hyresvärd har man alltid rätt att ta ut en marknadsmässig hyra för sina lokaler.
Ibland kan hyran för lokalerna ha hamnat fel, antingen på grund av att man begärt för litet från början eller för att avtalet är gammalt och slutits till en hyra som inte längre motsvarar marknadsvärdet. Man får dessutom inte begära en ny hyra som överstiger marknadshyran för likvärdiga lokaler, d.v.s. är oskäligt hög. Begär man en oskälig hyra riskerar man nämligen att bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen.
Vi företräder er genom hela hyresförhandlingsprocessen från ax till limpa. Vi hjälper er att fastställa marknadshyran för lokalen, genom att noggrant undersöka vad hyran är för jämförbara lokaler på hyresmarknaden. Vi ser över övriga hyresvillkor och föreslår ändringar vid behov. Vi ser till att uppsägningen görs på ett korrekt sätt. Vi sköter sedan hyresförhandlingen och, i förekommande fall, hanterar ärendet vid hyresnämnden. Sist men inte minst ser vi till att det som framkommit under hyresavtalsförhandlingen regleras i det slutgiltiga hyreskontraktet. Om ni önskar tillhandahåller vi därefter hyresavtalsbevakning, vilket innebär att vi i god tid meddelar er nästa gång det är dags att överväga säga upp hyresavtalet för omförhandling.
Hyreslagstiftningen är i allt väsentligt tänkt som en skyddslagstiftning till hyresgästens fördel.
Det är därför viktigt att hyresavtalen utformas på ett sätt som gör att de inte riskerar att bli delvis ogiltiga eller annars oförmånliga för hyresvärden. Det standardavtal som finns är många gånger en kompromiss mellan olika aktörer och är inte anpassade för det specifika hyresförhållandet. Det krävs juridiska insikter för att arbeta fram kommersiella hyresavtal. Innehåll i huvudavtal, indexklausulen, fastighetsskatteklausulen och de särskilda bestämmelserna m.m. måste övervägas noga och harmoniera. Bestämmelser om lokalens skick, hyresgästanpassning, tillträdesdag, moms, olika hyrestillägg, ansvar för skador, underhållsansvar, myndighetskrav, säkerhet, giltighetsförutsättningar m.m. blir lätt tvistiga och kräver därför nogsam eftertanke.
Vi hjälper er att utforma professionella kontrakt som kan ligga till grund för en lång framtida hyresrelation. Våra kontrakt är, till skillnad mot de standardkontrakt som florerar, alltid anpassade till det specifika hyresförhållandet.
Vill man omförhandla villkoren i ett hyresavtal, t.ex. höja hyran, måste det gamla hyresavtalet först sägas upp.
På samma sätt måste hyresavtalet sägas upp om man vill att hyresgästen skall flytta, t.ex. då lokalen behövs för ett annat ändamål. En uppsägning måste göras på ett formellt riktigt sätt och delges rätt person. En felaktigt gjord uppsägning kan bli dyrbar för fastighetsägaren, eftersom det gamla hyresavtalet då i regel förlängs på oförändrade villkor.
Lokalhyresgäster har ett s.k. indirekt besittningsskydd, vilket innebär att de i regel är berättigade till skadestånd vid uppsägning, om inte hyresvärden har tillräckligt vägande skäl för uppsägningen eller begär orimliga villkor för förlängning av avtalet.
Det som skrivs i en uppsägning får därför stor rättslig betydelse. Den som inte kan regelverket riskerar att drabbas av rättsförluster, både under medlingen i hyresnämnden och i en eventuell skadeståndsprocess. Vi hjälper er att upprätta en formellt riktiga uppsägning och ser till att hyresgästen delges denna i rätt tid.
Misskötsamhet med hyror utgör många gånger ett skäl för att säga upp hyresavtalet för avflyttning.
Obetalda hyror kan raskt växa till en betydande hyresskuld, som kan vara svår att driva in. Det är därför viktigt att man som hyresvärd agerar tidigt och hanterar frågan korrekt.
Att säga upp en hyresgäst är förenat med strikta formella krav på hur uppsägningen skall gå till. Det kan också bli aktuellt att söka hyresgästen i konkurs. Det är viktigt att bevaka att obetalda hyror drivs in på effektivaste sätt. Om hyresgästen gått i konkurs är det också viktigt att hyresvärdens fordran på obetalda hyror bevakas i konkursen.
Vi hjälper er med dessa ärenden efter vad som är bäst i just ert fall, för att snabbast få ut den misskötsamma hyresgästen och friställa hyresobjektet så att detta kan hyras ut till en ny hyresgäst.
Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl.
Om hyresgästen försummar denna skyldighet och vanvårdar lägenheten kan snabbt stora skador uppstå. Misskötsamheten kan tex medföra uppkomst och spridning av ohyra. Det kan även röra sig om ett kraftigt eftersatt underhåll av lokalen, som enligt avtalet åvilat hyresgästen att utföra och bekosta. I dessa fall är det viktigt att så snart som möjligt agera mot hyresgästen innan misskötsamheten gått för långt och orsakar onödigt stora ekonomiska förluster.
Vi hjälper givetvis till med bedömning om när en vanvård föreligger i hyreslagens mening, därefter med upprättande av rättelseanmaning, besiktning, avhjälpande på hyresgästens bekostnad och/eller uppsägning av hyresavtalet.
Det är inte ovanligt att störningar förekommer ifrån den verksamhet som bedrivs i lokalen.
Det kan ge upphov till stort lidande för grannar. I lagens mening är begreppet störning mycket vitt och kan inrymma t.ex. störande ljud, dålig lukt, nedskräpning m.m. En gräns måste emellertid upprätthållas mot vad som man får tålas vid en normal användning av lokalen, m.a.o. utgör inte allt som kan uppfattas som störande från en verksamhet en störning i lagens mening. Det finns en omfattande rättspraxis på detta område. Om klagomål inkommer från grannar som upplever sig störda är det viktigt att agera skyndsamt för att komma till rätta med problemet. Berörda grannar vidtalas och därefter görs en bedömning om störning föreligger i lagens mening. Om så är fallet tillställs den störande hyresgästen en rättelseanmaning.
Dessa handlingar måste utformas i enlighet med hyreslagens krav. Om störningarna därefter fortgår kan grund föreligga för att säga upp hyresavtalet. Vi hjälper givetvis till med att hantera denna typ av ärenden från ax till limpa.
Det förekommer att skador uppstår på lokalen under hyrestiden, tex. brand- och vattenskador. Det kan i de fall lätt bli omfattande och mycket kostsamma skador.
I skadeärenden är det oftast svårt att utreda ansvarsfrågan. De medför regelmässigt att flera försäkringsbolag blir involverade och lokalhyresgästen har ibland bristfälligt försäkringsskydd. Det är inte ovanligt att tvister uppstår. Vi har god erfarenhet av att bistå hyresvärdar i dessa juridiskt komplexa frågor.
Hyresgäster vill ofta överlåta lokaler.
Som utgångspunkt krävs hyresvärdens tillstånd till detta och en otillåten överlåtelse utgör grund för uppsägning av hyresavtalet. Om hyersvärden vägrar tillstånd kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd till överlåtelse. En förutsättning för tillstånd till överlåtelse av hyresrätten är då att lokalen är uthyrd för verksamhet där det bedrivs ekonomiskt utbyte och att överlåtelsen sker till någon som ska överta den rörelse som hyresgästen bedriver i lokalen. I princip kan överlåtelse utan värdens samtycke således inte ske till någon som avser att utöva annan verksamhet än den hyresgästen bedrivit. Det är dock inte ovanligt att lokalhyresgästen endast försöker överlåta hyreskontraktet och behandlar detta som en ren handelsvara. Hyresvärden kan dock med framgång motsätta sig att lokalen överlåts i sådana fall. För att tillstånd skall kunna ges fordras även att värden inte har befogad anledning motsätta sig överlåtelsen. Efterträdaren skall kunna godtas som hyresgäst. Särskild vikt tillmätas efterträdarens möjlighet att betala hyran och förmåga att driva verksamheten. Ett tillstånd till överlåtelse kan förenas med villkor, tex om säkerhet. Det finns även en särskild begränsningsregel som anger att om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år fordras ”synnerliga skäl” för att tillstånd skall lämnas. Utrymmet för att få tillstånd i sådana fall är mycket begränsat.
Hyresgäster har rätt att hyra ut sina lägenheter i andra hand, förutsatt att hyresvärden går med på det.
Om hyresvärden inte samtycker, måste hyresgästen ha ett beaktansvärt skäl för andrahandsuthyrning. Vad som är beaktansvärda skäl framgår av lagtexten och av hyresnämnens praxis. Vidare kan tillstånd till andrahandsuthyrning inte meddelas om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en sådan. En andrahandsuthyrning får inte heller pågå hur länge som helst. Vi hjälper er med att hantera frågor om andrahandsuthyrning på ett effektivt och professionellt sätt.
Ibland är det ofrånkomligt att en tvist uppstår med hyresgästen.
I vissa fall kan det vara nödvändigt att initiera en process för att tillvarata sin rätt eller för att fullgöra sina skyldigheter enligt hyresavtalet och hyreslagen. I andra fall kan det vara hyresvärden som blivit stämd inför rätta. Hur undviks långdragna och kostsamma processer? Hur fungerar medling av kommersiella tvister?
Vi ger alltid hyresvärden affärsmässigt väl övervägda lösningar och ser till att er tvist tas om hand på bästa möjliga sätt – oavsett om det sker genom rättegång i allmän domstol (tingsrätt, hovrätt eller Högsta domstolen), i förvaltningsdomstol (förvaltningsrätt, kammarrätt eller Högsta Förvaltningsdomstolen) eller i hyresnämnden. Vi har erfarenhet av domstolsprocessen från båda håll, eftersom vi har arbetat såväl som domare som ombud. Vi är därför mest lämpade att ha hand om ert ärende.
Det är inte ovanligt att fråga uppkommer att bygga balkonger eller att bygga om råvindar för bostadsändamål. I dessa fall är det viktigt att följa den juridiska processen korrekt. Den här typen av ombyggnationer kräver särskild fackkunskap.
Beslut om balkongbygge eller vindsombyggnad
Beslut om balkongbygge eller vindsombyggnad skall alltid fattas på en förenings-stämma. Om alla som är berörda inte uttryckligen lämnar sitt godkännande, måste minst två tredjedelar av rösterna på stämman vara för den föreslagna byggnationen. Om beslutet inte var enigt, måste föreningen ansöka om godkännande av stäm-mobeslutet vid hyresnämnden. I hyresnämnden blir de medlemmar som inte godkänt ombyggnaden och som anser att deras bostadsrätt på något sätt förändras genom byggnationen motparter. Vanliga skäl för att motsätta sig en ombyggnad är vid balkongbyggen t.ex. att man drabbas av minskat ljusinsläpp eller ökad insyn, och vid vindsombyggnader att man t.ex. får minskade eller flyttade vindsförråd eller får en ny bostadsvåning direkt över sig. Även om hyresnämnden lämnar sitt godkännande kan de som anser sin rätt inskränkt eventuellt få rätt till skadestånd, om värdet på deras bostadsrätter minskar genom byggnationen. Även ombyggnad och inglasning av balkonger kräver stämmobeslut.
Kostnadsfördelning
Alla kostnader som ett balkongbygge är förenat med skall bäras av de medlemmar som får balkong. Dessa medlemmar skall även bära föreningens underhållskostnader för balkongerna via sin avgift till föreningen. Även eventuellt skadestånd till de medlemmar vars rätt inskränkts skall fördelas på de som får balkonger. Vanligtvis krävs en förändring av andelstalen vid balkongbygge. Att bygga balkong brukar dock ändå löna sig, då värdeökningen på lägenheterna vanligen överstiger produktionskostnaden.
När en vind byggs om och nya lägenheter tillkommer ändras andelstalen i föreningen och därmed de olika bostadsrätternas årsavgifter. Andelstalen för befintliga lägenheter blir lägre, eftersom nya medlemmar tillkommer som bidrar till att bära föreningens kostnader.
Byggnadstillstånd
Vanligtvis är det svårare att få tillstånd för balkongbygge ut mot gata, då detta anses förändra stadsbilden och påverka kulturhistoriska värden. Däremot brukar myndigheterna ge bygglov till uppförande av balkonger på gårdssidan. Balkongernas storlek kan variera beroende på omständigheterna, även om man ofta använder standardmått som framtagits med tanke på att inte i alltför hög grad förhindra ljusinsläpp till underliggande lägenheter. I vissa fall kan föreningen välja att kompensera enskilda medlemmar med lägenheter på bottenvåningen genom att upplåta mark till dem för anläggande av en markaltan, när övriga medlemmar får möjlighet att bygga balkonger. Möjligheterna att få tillstånd till att göra en vindsombyggnad för att inreda bostäder beror till största delen på vad som är föreskrivet i den gällande detaljplanen. Under senare år har ett arbete igångsatts där staden reviderar detaljplanerna för att möjliggöra vindsbyggnationer, men detta är långt ifrån slutfört. I vissa fall finns också möjlighet till dispens.
Juridisk hjälp
En byggnation av balkonger eller ombyggnad av vind är en process som kräver tålamod från de boende i föreningen och beslutsprocessen kan vara lång. Flera mycket viktiga frågor måste regleras i avtal. Därför är det viktigt att föreningen ser till att använda juridisk hjälp för att utforma de viktiga avtalen och till övriga juridiska frågor, så att processen kan avlöpa på smidigaste sätt och framtida juridiska konflikter undvikas. Vi hjälper även till med att ta fram information, utforma kallelser och underlag till stämman samt att, i förekommande fall, få beslutet prövat i hyresnämnden.
Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar ansvarar bostadsrättshavaren för underhållet av sin lägenhet.
Han skall utföra de reparationer som behövs och svara för kostnaderna för dessa. Bostadsrättshavaren skall hålla lägenheten med tillhörande utrymmen i gott skick.
Innehållet i stadgarna kan variera mellan olika föreningar, men till det som bostadsrättshavaren svarar för räknas vanligtvis bl. a. lägenhetens väggar och tak. Det innebär underhålls och reparationsskyldighet för ytskikt och de underliggande skikt som krävs för att ytskiktet skall klara sin uppgift. I badrum skall väggar och golv därför ha ett fungerande tätskikt så att inte fukt och vattenskador uppstår. Föreningen har i vissa fall rätt att avhjälpa allvarliga brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad. En bostadsrättshavare som inte fullgör sin underhållsskyldighet kan också drabbas av att nyttjanderätten till lägenheten förverkas. Ibland uppstår svåra gränsdragningsfrågor beträffande vem som har ansvaret. I sådana fall måste först stadgarna tolkas, men frågan kan också ha lämnats oreglerad där. I sådana fall har man att falla tillbaka på lagstiftningen och tolka denna efter vad som framgår av rättspraxis och andra källor. Vi hjälper föreningen att reda ut vems ansvaret är för en åtgärd. Om bostadsrättshavaren inte fullgör sin underhållskyldighet och vanvårdar lägenheten bistår vi föreningen med sådana tvister.
Hantering av skadeärenden, t.ex. vid vatten- eller brandskador
Det är inte ovanligt att skador uppstår i fastigheter, vanligast är vatten- och brandskador. Huvudregeln vid vattenskador är att bostadsrättshavaren skall åtgärda de skador som uppstår i lägenheten medan bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av det som är utanför lägenheten. Det är emellertid viktigt att kontrollera de specifika stadgarna i föreningen, eftersom innehållet i dessa kan variera.
Bostadsrättshavarens underhållsansvar innebär att han har ansvaret för att reparera eventuella skador i sin lägenhet oavsett om han själv är vållande eller inte – t ex även när vatten trängt in från lägenheten ovanför. Skador som uppstår utanför lägenheten och som tillhör föreningens underhållsansvar skall enligt huvudregeln repareras av föreningen. Om bostadsrättshavaren själv eller någon annan som besökt bostadsrättshavaren orsakat skadan genom vårdslöshet eller försummelse kan bostadsrättshavaren dock bli skyldig att ersätta föreningen.
Om en vattenledning går sönder och orsakar fuktskador i en bostadsrättslägenhet är det i de flesta fall bostadsrättsföreningen som är ansvarig för kostnaden. Som en vattenledning i lagens bemärkelse räknas endast tappvattenledningar. Det innebär att om en värme- eller avloppsledning eller en diskmaskinsslang springer läck, får den som äger lägenheten själv stå för kostnaden. Med andra ord är läckor från övriga ledningar medlemmens ansvar.
För brandskador gäller en särskild reglering. Huvudregeln vid brandskador är att föreningen skall åtgärda dessa och återställa lägenheten. Undantag görs om bostadsrättshavaren varit vårdslös.
Skador och försäkring
Skadeärenden är oftast svåra. De medför regelmässigt att flera försäkringsbolag blir involverade och de inblandade bostadsrättshavarna har ibland bristfälligt försäkringsskydd. Det är inte ovanligt att tvister uppstår. Vi har god erfarenhet av att bistå bostadsrättsföreningar i dessa juridiskt komplexa frågor. Välkommen att kontakta oss.
Stadgarna är föreningens viktigaste dokument.
De utgör bindande regler för föreningen och dess medlemmar och utgör grunden för föreningsarbetet, tillsammans med bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Stadgarna skall innehålla tydliga bestämmelser om hur den aktuella föreningen skall arbeta och vilka regler som gäller. Det kommer ofta nya regler i bostadsrättslagen som påverkar alla bostadsrätts-föreningar och som kan innebära att en bestämmelse i stadgarna kommer att strida mot lag eller få oväntade konsekvenser. Det är därför viktigt att regelbundet gå igenom stadgarna och att göra justeringar i dessa. Föreningens stadgar skall vara anpassade efter föreningens behov och följa rådande lagstiftning. Ändringarna måste beslutas av föreningsstämma och registreras hos Bolagsverket innan de kan börja tillämpas. Vi hjälper till med att tolka stadgarna och med att vid behov utforma nya stadgar samt sköter formalia kring ändringar.
Bostadsrätten är en komplex boendeform som omfattas av flera rättsområden - bland annat bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar, hyreslagen m.m.
Föreningen inträder ofta i olika partsroller såsom fastighetsägare, hyresvärd, företag, arbetsgivare, låntagare, köpare av tjänster och varor m.m. Styrelsen har stor bestämmanderätt och har att avgöra de flesta frågor rörande den löpande verksamheten utan att fråga medlemmarna. Inflytande från medlemmarna sker vid den ordinarie årsstämman eller vid särskild extra föreningsstämma under året. Det finns emellertid gränser för vad styrelsen får besluta om, detta kan bl.a. följa av stadgarna eller av lag. I vissa frågor har stämman exklusiv beslutanderätt, t.ex. i fråga om ändring av stadgar eller väsentliga ombyggnader av fastigheten. I vissa frågor, som formellt faller under styrelsens befogenhet, kan det även av lämplighetsskäl vara motiverat att låta föreningsstämman ta ställning till vilket beslut som skall fattas.
Att vara styrelseledamot är ett förtroendefullt uppdrag och som ledamot har man även ett personligt ansvar. Styrelsen har att iaktta de regler som gäller och har att hantera en mängd frågor, såväl stort som smått. För en lekman kan det vara omöjligt att fullgöra uppdraget utan juridiskt stöd. Vi har stor erfarenhet av att bistå styrelsen i juridiska frågor som rör föreningens verksamhet och ser till att styrelsearbetet flyter på smidigt. Tveka inte att kontakta oss.
Medlemskap (in- och utträde i föreningen) vid överlåtelse av bostadsrätt
Frågan om medlemskap avgörs av föreningens styrelse med beaktande av de villkor som anges i stadgarna och i bostadsrättslagen. En ansökan skall i regel vara skriftlig och egenhändigt undertecknad och dessutom åtföljas av fångeshandlingen av bostadsrätten. För denna gäller särskilda formkrav. Om en fysisk person förvärvat bostadsrätten och uppfyller villkoren i stadgarna och föreningen skäligen bör godta honom som medlem får medlemskap inte vägras. Till grund för bedömningen skall förvärvarens personliga kvalifikationer och förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen läggas, och om medlemskap vägras skall skälen för detta vara objektivt godtagbara. Det gäller att vara noggrann vid prövningen. Om fel person beviljas medlemskap kan det medföra olägenheter och kostnader för föreningen. Särskilda regler finns i bostadsrättslagen när det gäller bostadsrättslägenheter som förvärvas av juridiska personer, kommuner eller landsting samt då någon förvärvar en andel av bostadsrätt.
Överprövning i hyresnämnd eller tingsrätt
En förvärvare som vägras medlemskap har möjlighet att begära överprövning vid hyresnämnden eller att väcka talan vid tingsrätten. Föreningen bör därför vara noggrann vid en prövning om medlemskap och aldrig avslå en ansökan om man inte har en objektiv grund för det. Om medlemskap nekas vid överlåtelse, och säljaren lider skada, kan föreningen komma att bli skadeståndsskyldig om den anses ha vållat skadan genom vårdslöshet. Vi bistår er i frågor som rör medlemskap och biträder er även vid en överprövning inför hyresnämnd eller allmän domstol.
Numera har bostadsrättshavaren en ganska vidsträckt rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand. När detta sker gäller hyreslagen mellan bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen. Bostadsrättshavaren blir hyresvärd i förhållande till den som hyr bostaden. Relationen mellan föreningen och bostadsrättshavaren regleras av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Föreningen blir därför aldrig hyresvärd åt andrahandshyresgästen. För att en bostadsrättshavare ska kunna upplåta sin lägenhet till annan krävs alltid styrelsens medgivande eller hyresnämndens tillstånd. Bostadsrättshavaren är själv alltid ansvarig mot föreningen för alla förpliktelser. Om bostadsrättshavaren hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd kan detta utgöra en grund för uppsägning av bostadsrätten.
Skäl för uthyrning
Reglerna om andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen och reglerna om uthyrning av en del av en bostadsrättslägenhet liknar hyreslagens regler. En väsentlig skillnad är dock att bostadsrättshavare inte behöver ha ”beaktansvärda skäl”. I stället räcker det att han eller hon har ”skäl” att upplåta i andra hand. Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavaren kan ha rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand till en närstående person eller upplåta en lägenhet som han eller hon har köpt för att bosätta sig i vid sin pensionering. Bostadsrättshavaren kan också ha rätt att upplåta sin lägenhet om den tillfälligtvis är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. I så fall kan man normalt sett få upplåta sin lägenhet under högst ett år.
Föreningsstyrelsens ställningstagande
En ansökan kan inte avse ett generellt tillstånd att hyra ut i andrahand utan måste avse en viss angiven person och avse en begränsad tid. Mot bostadsrättshavarens skäl för andrahandsupplåtelse skall vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. Om den föreslagna andrahandshyresgästen är olämplig, tex. på grund av att han eller hon har orsakat störningar i tidigare boende, kan det utgöra skäl att neka tillstånd. Vid prövningen kan även hänsyn tas till föreningens intresse av att lägenheterna inte i alltför hög utsträckning kommer att bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Föreningen behöver engagerade medlemmar för att fungera. Tidsfaktorn skall också beaktas. Om styrelsen nekar uthyrning i andra hand kan bostadsrättshavaren få frågan prövad i hyresnämnden. Nämnden tar hänsyn till om innehavaren under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten, har skäl för uthyrning samt om föreningen inte har befogad anledning att vägra tillstånd. En förutsättning för hyresnämndens tillstånd är att alla tre kriterierna är uppfyllda. Det skall nämnas att det finns särskilda regler om bostadsrätten innehas av juridisk person, kommun eller landsting. Vi hjälper föreningen med att bedöma om tillstånd bör lämnas till andrahandsuthyrning och i förekommande fall biträder vi även föreningen inför prövning i hyresnämnden. Vi hjälper även till att hantera ärenden rörande otillåten andrahandsuthyrning.
Föreningen kan ta ut avgift för andrahandsupplåtelse
Om det framgår av bostadsrättsföreningens stadgar, har föreningen rätt att ta ut en avgift när bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet i andra hand. Eftersom det inte före den 1 juli 2014 har varit möjligt att ta ut en sådan avgift, måste föreningen ändra sina stadgar innan den kan ta ut avgiften. Avgiften får som mest motsvara tio procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet. Vi bistår gärna föreningen med att se över och föreslå ändringar i stadgarna.
Det är vanligt i bostadsrättshus, liksom i övriga flerfamiljshus, att boende upplever att de blir störda.
Exempel på störningar kan vara sena fester, allmänt oväsen, hög musik, spring i trapporna, barnskrik, tvättmaskiner som används mitt i natten eller andra ljudupplevelser. Men störningar kan också handla om trakasserier, hot eller problem med en enskild bostadsrättshavare. Vad är acceptabelt? När man bor i flerfamiljshus får man acceptera att det förekommer ljud från grannar, musik på acceptabel nivå under normala tider, enstaka bullriga fester och barn som stojar. Det finns inga exakta tidsgränser för när man kan förvänta sig tystnad. Under en nyårsafton accepteras t.ex. mer oljud än vad som annars kan godtas mitt i natten vid andra tider. Det är dock aldrig acceptabelt att av olika anledningar var och varannan natt få sin nattsömn störd. Det är vanligt inom bostadsrättsföreningar att det finns ordningsregler som säger att man inte får bedriva störande verksamhet i lägenheten efter en viss tidpunkt, oftast kl 22.00. Sådana bestämmelser tar i första hand sikte på hög musik och störande ljud från festande. Störningar som kan medföra att bostadsrätten förverkas är sådana som är skadliga för grannars hälsa eller som försämrar grannarnas bostadsmiljö på ett sådant sätt att störningarna inte skäligen bör tålas.
Hur agerar man?
I de fall störningar förekommer bör man naturligtvis i första hand tala med grannen på ett sådant sätt att man månar om grannsämjan. Om detta inte hjälper kan man kontakta styrelsen. Störningarna bör dokumenteras. Bedömer styrelsen att störningarna är allvarliga skall styrelsen skicka en rättelseanmaning till den störande genom ett rekommenderat brev. Vidare skall socialnämnden underrättas, om det är fråga om en bostadslägenhet. För de fall där störningar ändå inte upphör, kan bostadsrätthavaren sägas upp på grund av förverkande av nyttjanderätten till lägenheten. Är det fråga om särskilt allvarliga störningar så får uppsägning ske utan att tillsägelse först sänds till den störande. Så kan bli fallet om störningarna består av allvarlig brottslighet som har samband med boendet eller om bostadsrättshavaren inte klarar av ett eget boende på grund av kvalificerat missbruk eller liknande.
Föreningens ansvar
Frågan om föreningens ansvar för störningar i nyttjanderätten regleras i bostadsrättslagen. Vid störningar är styrelsen skyldig att agera för att se till att dessa upphör, det går inte att blunda för problemet. Vi har en omfattande erfarenhet av att bistå föreningar i frågor kring störningar. Välkommen att kontakta oss.
Kravhantering / avhysning
Medlemmarnas årsavgifter, och i vissa fall även hyror, är föreningens enda inkomstkälla. Det är därför av stor betydelse att föreningen får in sina pengar i tid. En obetald avgift eller hyra kan snabbt blir fler, om ingen åtgärd vidtas. Vi driver in utestående fordringar och hjälper till i kontakterna med den som misskött sina betalningar. Misskötsamhet med avgifter och hyror kan även utgöra grund för att säga upp bostadsrätten eller hyresrätten. Vi biträder även vid avhysningsärenden.
Avtalsprocessen är komplex och förutsätter i många fall expertkunskap.
Vi biträder fastighetsägare, föreningar och medlemmar med att tolka och analysera befintliga avtal, att förhandla fram avtal eller omförhandla avtal samt med att upprätta nya avtal.
Vi är vana att hantera samtliga avtalstyper som har anknytning till det fastighetsrättsliga området , som t.ex. upplåtelseavtal, ombyggnadsavtal, entreprenadavtal, överlåtelseavtal, hyresavtal och förvaltningsavtal m.m.
Ibland är det ofrånkomligt att en tvist uppstår med medlemmar, hyresgäster, entreprenörer eller externa aktörer.
I vissa fall kan det vara nödvändigt att initiera en process för att tillvarata sin rätt eller för att fullgöra sina skyldigheter enligt bostadsrättslagen. I andra fall kan det vara föreningen som blivit stämd inför rätta. Hur undviks långdragna och kostsamma processer? Hur fungerar medling av kommersiella tvister?
Vi ger alltid föreningen affärsmässigt väl övervägda lösningar och ser till att er tvist tas om hand på bästa möjliga sätt – oavsett om det sker genom rättegång i allmän domstol (tingsrätt, hovrätt eller Högsta domstolen), i förvaltningsdomstol (förvaltningsrätt, kammarrätt eller Högsta Förvaltningsdomstolen) eller i hyresnämnden. Vi har erfarenhet av domstolsprocessen från båda håll, eftersom vi har arbetat såväl som domare som ombud. Vi är därför mest lämpade att ha hand om ert ärende.
Vi hjälper till att planera och genomföra föreningsstämmor
Styrelsen har mycket att tänka på och förbereda inför såväl årsstämman som extrastämmor. Det finns fastlagda krav på hur en kallelse till stämma skall vara formulerad och regler för när kallelse till stämmor skall ske. Dessutom finns tydliga regler för vem som skall kallas till stämman. Av stadgarna framgår vilka ärenden som måste behandlas. Därutöver kan styrelsen lägga till egna ärenden och medlemmarna genom motioner lämna egna förslag. Vilka ärenden som är aktuella för att behandla på stämman skall framgå av kallelsen.
Stämman är föreningens högsta beslutande organ och att sitta ordförande på stämman kräver både kunskap och erfarenhet. Det är viktigt att beslut under stämman fattas på ett korrekt sätt för att bli giltiga och för att inte kunna klandras av någon medlem i efterhand. Under stämman finns moment som kräver särskild juridisk expertis. Vid missnöjesyttringar, stora frågor, kraftiga meningsskiljaktigheter eller problem i föreningen är det särskilt angeläget att anlita en kompetent extern stämmoordförande som har kunskap om bostadsrättsjuridiken och dessutom är objektiv. De beslut som fattas på stämman måste också formuleras korrekt i stämmoprotokollet. Att så sker kan en kompetent extern ordförande säkerställa. Vi har lång erfarenhet av att leda förhandlingar och av rollen som stämmoordförande. Vi bistår därför gärna även er förening.
Vi håller kurser / informationskvällar för föreningen / styrelsen
Vi kan ta fram skräddarsydda utbildningar för föreningar i Stockholmsområdet. Ni har därmed möjligheten att få en utbildning inom bostadsrättsjuridik och styrelsearbete som är helt utformad för er förening, fastighet och styrelse. Ni får fördelen av att slippa sitta i stora utbildningssalar med frågeställningar som inte passar just er styrelse. Den juridiska aspekten kan variera mycket i olika föreningar, men förslag på ämnen här är styrelsens ansvar, dåliga betalare, störningar, hyresförhandlingar, stadgar etc. Fokus läggs på de frågor som ni tycker är särskilt viktiga att få belysta. Utbildningen, som omfattar tre timmar, kan genomföras i era lokaler. Valet av tid och plats är ert. Pris: 6 000 kr ex. moms. Tag chansen och utbilda även andra medlemmar i föreningen, för att få en eventuell framtida rekryteringsbank till styrelsearbetet. I priset ingår utbildningsplatser för max 10 personer. För att boka en utbildning, kontakta oss!
Det saknas särskild lagstiftning som reglerar de avtal som ingås mellan beställare, entreprenörer och konsulter. Rättsområdet har sin kärna i de särskilda avtalsvillkor som byggbranschens parter utarbetat och som ger trygghet och balans i avtalsrelationen. En förutsättning för att lösa problem som uppstår i denna relation är kunskap om, och insikt i, byggbranschen och dess villkor.
Vi har stor branschkännedom och vana av byggprocessen. Vi biträder vid tvistelösning och utarbetar avtal och anbudsdokumentation för både beställare och entreprenörer.
Avtal om köp och/eller försäljning av fastigheter
Avtal om köp av fastigheter är, till skillnad från andra avtalstyper, formbundna. De måste utformas på visst sätt i enlighet med jordabalkens krav. Det finns många fallgropar vid köp av en fastighet och ofta står betydande värden på spel. Vi hjälper till med förhandling, avtalsskrivning och granskning av avtal. Föreligger behov av värdering kan vi rekommendera vederhäftiga värderingsmän.
Arrendeavtal, servitutsavtal och avtal om andra nyttjanderätter
På samma sätt som beträffande hyra är det viktigt att man är noga med formuleringarna av andra avtal om nyttjande av mark, som arrenden, servitut eller andra nyttjanderättsavtal. Det finns flera olika slag av arrenden. Lagstiftningen är bitvis snårig och har förändrats mycket genom åren. Det är därför viktigt att avtalen är korrekt skrivna och rätt rubricerade, annars riskerar särskilt fastighetsägaren att lida en rättsförlust. Vi kan hjälpa er med alla avtal om arrenden, servitut och andra avtal om nyttjanderätt till fast egendom, liksom i tvister om tolkningen av sådana avtal.
Ärenden om bygglov och andra myndighetskontakter
För ett mycket stort antal åtgärder på en fastighet krävs ett bygglov eller en bygganmälan. Det förekommer ofta gränsdragningsproblem om en åtgärd är bygglovspliktig eller ej. Det är också vanligt med att det uppkommer tvist om hur de givna byggloven skall tolkas. Inte heller är det ovanligt att bygglov överklagas av t.ex. grannar, konkurrenter eller rena rättshaverister. Vi har stor erfarenhet av denna typ av tvister och kan även hjälpa er med de myndighetskontakter som blir nödvändiga.
Miljörättsliga frågor, t ex tillsynsärenden från miljö- och hälsoskyddsnämnderna
Under senare år har de miljörättsliga frågorna hamnat allt mer i myndigheternas fokus. Det är särskilt kommunernas miljö- och hälsoskyddsnämnder som utför tillsyn av fastighetsägarnas verksamhet. Denna tillsyn kan avse att fastighetsägarens egenkontroll fungerar, frågor om bostäder eller lokaler innehåller brister som medför olägenheter för människors hälsa eller sophanteringen på fastigheten. Många gånger är nämndernas arbete motiverat och rimligt men tyvärr är det inte helt ovanligt att deras agerande medför orimliga kostnader för fastighetsägarna p.g.a. att underlaget för myndighetens beslut är ofullständigt eller t.o.m. rent felaktigt. Vi hjälper dig som fastighetsägare att bedöma om myndigheternas krav är rimligt och, om så inte är fallet, med att föreslå rimligare åtgärder och överklaga myndighetsbeslut.
Ärenden om ledningsrätt, expropriation eller andra ingrepp från det allmännas sida
Ibland kan man som fastighetsägare drabbas av olika ingrepp i sin äganderätt från myndigheters sida. Ett exempel är ärenden om ledningsrätt, som är ganska vanliga numera. Det är då fråga om att fastighetsägaren mot sin vilja kan tvingas att acceptera t.ex. en telemast på sin mark mot en (vanligtvis ringa) ersättning. Vi hjälper er med rådgivning och biträde hos myndigheter och vid domstolar i sådana här ärenden. I de fall dessa ärenden prövas av domstol, har man som regel rätt till ersättning för sina rättegångskostnader av sökanden. Vi har stor erfarenhet av dessa tvister.
Frågor om ersättning till fastighetsägare till följd av miljöskador eller vattenrättsliga åtgärder
Ofta kan verksamhet som någon utövar medföra skador på andras fastigheter, s.k. miljöskador. Ett exempel är då sprängnings- eller grävningsarbeten medför skador på kringliggande byggnader, t.ex. genom sättningar i grunden. I vissa fall skall miljödomstolarna först pröva på vilka villkor som arbeten som kan medföra skador får utföras, t.ex. beträffande Citybanans tunnel under Stockholm. Vi har stor erfarenhet av denna typ av ärenden och hjälper er med rådgivning, myndighetskontakter och domstolsprövningar. Vi samarbetar i dessa fall med erfarna specialister på geologi och geohydrologi.